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la clusula ad corpus en los contratos inmobiliarios: un dilogo entre la proteccin al consumidor y el derecho civil

15 de Septiembre de 2020 | Noticia
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La Resolución N° 2816-2019/SPC-INDECOPI modificó el criterio jurisprudencial sobre la cláusula ad corpus adoptado por la anterior Sala Especializada en Protección al Consumidor del Tribunal del Indecopi, y cuyo efecto estimaba la inaplicabilidad de tal cláusula para los contratos de compraventa de bien futuro en relación a las transacciones inmobiliarias. En este contexto, se abre la discusión para confrontar sistemáticamente aquella institución de raigambre civil, con las connotaciones ofrecidas por la legislación sobre la protección al consumidor; considerando, la relevancia jurídica de la práctica inmobiliaria, el dinamismo y vigencia de ambas normas, y eventualmente, el impacto de tales dispositivos en las relaciones de consumo.

Por Pavel FLORES FLORES**

PALABRAS CLAVE:

Contrato inmobiliario / Cláusula ad corpus / Consumidor / Protección al consumidor.

I. BREVE CONTEXTUALIZACIÓN A MANERA DE INTRODUCCIÓN

El Derecho del Consumidor es posiblemente la disciplina jurídica del Derecho Privado más dinámica de los últimos tiempos; ello con mayor énfasis, en el Derecho Contractual, a tal punto que alguna vez alguien dijo que se trataba de “un derecho de contratos por adhesión”; lo cierto es que su reconocimiento constitucional y su frontis legislativo permiten pensar en una desigualdad ontológica en ciertas relaciones de mercado, porque como lo señala Buonocore (2000: p. 100) no se puede reflexionar sobre la tutela del consumidor sin contextualizar la disciplina en el eje socioeconómico de un país.

En este sentido, los paradigmas de la contratación, como la libertad contractual o la autonomía privada, tienden a sufrir matices, determinados por una realidad imperante recogida a través de un orden público cada vez más abarcativo, lo que determina también la génesis de un status o sectorización del consumidor frente al Derecho en general, lo que permite una protección de intereses conforme categorías o instituciones que van tomando una forma particular y específica, así, como lo precisa Pinto (2011: p. 39) se emprende una vía opuesta a aquella que determinó la igualdad formal de los ciudadanos frente a la ley y que justifica el principio de libertad contractual.

Esto implica una serie de postulados y perfiles que permiten afirmar su autonomía como disciplina jurídica, recalcándose que “no es absoluta y está enmarcada por la multidisciplinariedad que informa todo el nuevo sistema, no pudiendo admitir una separación absoluta y estándar” (Durand, 2008, p. 62), así, esta aludida interconexión con otras disciplinas del Derecho comprende discusiones teóricas con incidencias prácticas, más aún, si hacemos referencias a instituciones del Derecho Civil, ya con cierto escepticismo Martínez de Aguirre (1994: p. 74) ha referido que se afecta en mayor o menor intensidad a diferentes aspectos de la teoría general del contrato ?propia del Derecho Civil?, y autores como Pinochet (2007: p. 17) ven con mayor entusiasmo esta discusión considerando que el Derecho del Consumidor cuenta con los mecanismos para enfrenar debidamente muchos de los desafíos que los nuevos paradigmas de la contratación han impuesto al Derecho Civil.

La realidad de las relaciones establecidas en el mercado ofrece una perspectiva única de adaptación, de tal manera que las instituciones del Derecho Civil no son ajenas a las instituciones del Derecho del Consumidor, siempre que, se puedan interpretar y aplicar a diversos factores como la empresa, el mercado y los consumidores, coincidimos con Cabrillac (2019: p. 27) cuando manifiesta: “el derecho civil debe satisfacer de igual manera a todos los ciudadanos, comerciantes o consumidores, situándose entre estos dos intereses antagónicos”.

Al respecto, sobre el caso que nos atañe, la discusión se plasma desde la aplicación de la cláusula ad corpus –establecida en el artículo 1577 del Código Civil– en los contratos inmobiliarios de bienes futuros, precisamente sobre la venta de un departamento cuya área es disímil con la ofrecida previamente por el proveedor, y que a través de la firma del contrato que contenía tal cláusula se imposibilitaba –función de tal estipulación? el reajuste en el precio previamente pactado.

La Sala Especializada en Protección al Consumidor (en adelante SPC) modificando el criterio anterior que establecía que pactar la cláusula ad corpus en un contrato inmobiliario contravenía las normas de protección al consumidor, precisa que “con su actual conformación, discrepa de dicho razonamiento, pues ?a su criterio? las cláusulas ad corpus contenidas en los contratos inmobiliarios encuentran justificación y respaldo legal, conforme lo dispuesto en el artículo 1577 del Código Civil”.

En adelante, se expondrán una serie de reflexiones sobre la resolución en discusión, de tal manera que permitan realizar una fluida lectura del Código Civil (en adelante CC) y del Código de Protección y Defensa al Consumidor (en adelante CPDC), sin descuidar lo más importante de cualquier análisis: la sensatez.

II. SOBRE LA INFORMACIÓN Y LA IDONEIDAD ¿PILARES DERRUMBADOS?

Mucho de lo legislado en materia de protección al consumidor se circunscribe a la información, y esto en aras de garantizar la transparencia en las relaciones de consumo –y por qué no, entre competidores? y proteger al consumidor de la asimetría en la que se encuentra inmerso per se. Esto se puede reproducir sistemáticamente en los principios establecidos en el CPDC, por un lado, el principio de transparencia (artículo V inciso 3), corrección de la asimetría (artículo V inciso 4), y, por otro lado, el principio pro consumidor (artículo V inciso 1) y protección mínima (artículo V inciso 6).

Tal información resulta determinante para tomar una adecuada decisión de consumo –conforme los intereses de cada consumidor?, de ahí que Zentner (2010: p. 97) ha precisado que se transforma en un deber para el proveedor en tanto no solo debe suministrarse datos relevantes, sino que, no debe ocultarse aquellos elementos que, de conocerse, obstarían a la celebración del contrato por no satisfacer las expectativas razonablemente creadas, o bien, que sean susceptibles de causarle daños.

Se podría afirmar que más allá del status de consumidor y proveedor sobre su naturaleza dentro de la relación de consumo, se trata de considerar que el primero dispone de menos información que su contraparte, ya habituada a las relaciones mercantiles, y que cabe señalar, ha creado el bien o propone el servicio.

Sobre nuestro caso, los denunciantes señalan que se les ofreció un departamento “con un área de 135 m2 (…); asimismo, la publicidad del inmueble también consignaba dicha área del inmueble (135 m2); no obstante, se les entregó un inmueble con un área de 132,66 m2 (…)”, no deja dudas –al no desmentirse por la inmobiliaria? que tal información fue entregada a los consumidores, y sobre la base de ese metraje decidieron efectuar la compra del bien inmueble.

Al respecto, se señala en el fundamento 25 de la resolución que el consumidor que adquiere un bien inmueble en el mercado “esperaría que el proveedor cumpla con las obligaciones asumidas expresamente en el contrato de compraventa o en los documentos anexos al mismo (…)”, y después, a manera de ejemplo, se expone una breve enumeración de obligaciones del proveedor, donde curiosamente no se alude al metraje del bien.

Esto resulta curioso, más aún, cuando el CPDC establece en el capítulo IV sobre servicios inmobiliarios, disposiciones en relación a la entrega de la información, como aquella que: “(…) obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características del inmueble que está adquiriendo, así como a proporcionar toda aquella documentación que acredite la existencia de autorizaciones municipales, el área del inmueble (…)”, o la obligación de información mínima sobre: “b. La descripción del inmueble, cantidad de unidades inmobiliarias y características relevantes tales como el área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas(…)”. En general todo el capítulo normativo se esquematiza y justifica sobre la base de la entrega y acceso de determinada información al consumidor en relación a la compraventa inmobiliaria, lo que nos impide obviar tal importancia.

Este supuesto, también se agudiza con el deber idoneidad, entendido en su clásica definición como “la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida (…)”, esto no es una cuestión baladí, toda vez que las expectativas de los consumidores se formaron por la información que se le entregó al momento de la contratación y aquellas tratativas anteriores que podrían denominarse como antecedentes constitutivos del contrato, así, una de las cuestiones más importantes para los compradores es en efecto, el tamaño del bien inmueble, lo que se relaciona íntimamente con el precio.

De ahí que resulta extraño el fundamento 32 de la resolución donde se señala ?sin mayor análisis que la aceptación de la cláusula ad corpus? que: “no resulta controvertido el ofrecimiento de un inmueble con un área aproximada de 135 m2, entregándose una vivienda con un área de 132,66m2”. Analicemos este supuesto.

III. LA CLÁUSULA AD CORPUS: ¿VÁLIDA?

La cláusula ad corpus tiene fundamento normativo en el artículo 1577 del CC, donde se precisa:

“Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando esta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.

Esta famosa cláusula se estableció en el contrato de compraventa de bien futuro, y, por ende, tuvo una interpretación lineal de la Sala, la cual aplicó su fundamento para justificar la disminución en el metraje del departamento, considerándola plenamente válida en este tipo de contratos.

Al respecto se exponen los siguientes cuestionamientos.

1. Sobre la buena fe

El principio de la buena fe no es solo un principio del Derecho Contractual, sino que, es un principio del Derecho en general, en materia de protección al consumidor tiene fundamento en el artículo V inciso 5) refiriéndose que en las relaciones de mercado: “(…) los consumidores, los proveedores, las asociaciones de consumidores, y sus representantes, deben guiar su conducta acorde con el principio de la buena fe de confianza y lealtad entre las partes”. El CPDC a primera lectura, entiende al principio de buena fe como un modelo de conducta, y lo coloca al nivel de actuaciones relacionales establecidas sobre la base de la confianza y lealtad; sin brindarnos aquel contenido en forma de reglas de conducta que, en líneas generales, deberán cumplir las partes.

Se hace necesario delimitar y concebir la buena fe con un claro perfil objetivo, entendida como regla o modelo ético-jurídico de conducta leal en el tráfico, que constituye en sí mismo una fuente de deberes exigibles en todo caso, a tenor de la naturaleza de la relación y del fin perseguido, tanto en la interpretación y ejecución del contrato como en su celebración. Así, cada parte está obligada recíprocamente a abstenerse de cualquier conducta lesiva de los intereses de la otra parte, y también, en sentido positivo, guardarse lealtad, desengañarse de errores, huir de reticencias y, en definitiva, colaborar con la otra parte en la satisfacción de las recíprocas expectativas. (Martín, 1995, pp. 66-679).

Esto se relaciona con lo que precisa Rizzardo (2011: p. 30) cuando señala que las partes se encuentran obligadas a contratar dentro de los intereses que las llevaron a aproximarse a la relación de consumo, de forma clara y auténtica, sin subterfugios ni otras intenciones que las que se establezcan en el instrumento formalizado.

Cabría preguntarnos si los compradores conocían la cláusula ad corpus, podríamos presumir que al firmar el contrato lo leyeron íntegramente, pero, ¿es suficiente?; por otro lado, ¿se les explico estos términos?, más aún, si consideramos que es un término propio del Derecho, es decir, no tiene una significación fuera de la contratación, no siendo un término coloquial o del habla común; ¿se hizo hincapié sobre esta cláusula que resultó ser determinante del conflicto?

Aparentemente, estas preguntas no fueron reparadas en su momento, y a nuestro parecer se consideran parte de las obligaciones del proveedor en tanto el principio de buena fe, y los deberes de conducta que este conlleva.

El deber de información relacionado a la buena fe, no involucra que la cláusula se encuentre simplemente en el contrato y que el consumidor tenga que leerla y entenderla, sino que detrás de ello, exista todo un trabajo colaboración y apoyo mutuo para conocer los términos técnicos jurídicos en su real dimensión, y los efectos materiales que estos pueden traer consigo, evitando conflictos posteriores como el caso en mención.

2. Sobre el bien y su (im)posibilidad de reducción

El fundamento 36 de la resolución sostiene la posibilidad de entregar un inmueble con una diferencia en el área, señalando que existe una “la lógica dificultad en la determinación exacta y precisa de la extensión de las unidades inmobiliarias” y recurre a la doctrina para determinar algunos supuestos como “la inexistencia de una base catastral única a nivel nacional, geometría irregular de los polígonos que conforman el perímetro de algunos inmuebles, métodos de medición inexactos, entre otros”. Se debe comentar lo siguiente:

En primer lugar, no estamos seguros cuán difícil sea determinar de manera exacta y precisa la extensión de las unidades inmobiliarias, contrario sensu, de lo que si estamos seguros es de encontrar la exactitud utilizando las herramientas tecnológicas que se encuentran al alcance de grandes inversiones, como aquellas relacionadas al sector inmobiliario, por ende, la premisa de la Sala nos parece errada por su objeto.

En segundo lugar, si bien no existe una base catastral única a nivel nacional, en el caso propuesto, se debió evaluar el catastro específico para su aplicación inmediata, de igual forma con la justificación sobre los polígonos que conforman el perímetro de algunos inmuebles. Se entiende que habría una lista más extensiva de “dificultades”, sin embargo, habría que comprobar si todos los supuestos se suscitaron en el caso en particular, o en su defecto, cabría preguntarnos ¿cuál de ellos? Esto nos permite afirmar que en general, de no darse una medición exacta, debería ser el proveedor quien demuestre el por qué no logró las mediciones exactas.

En tercer lugar, la medición del área propuesta involucra la tasación del precio por m2, más aún, si hablamos de un bien inmueble que está por construirse, y no uno que ya se encuentra construido. Esto resulta un punto demasiado importante al momento discutir la utilización de la cláusula ad corpus.

La cláusula toma relevancia ante la existencia de un bien inmueble, así lo precisa Messineo (1979: p. 258) “aquella en la cual se tenga en consideración un inmueble determinado que es objeto de la misma, considerado no en su extensión sino como entidad (…)”, en la misma línea, Spota (1984: p. 136) señala que “las partes tienen en cuenta el inmueble como tal, careciendo de relevancia lo más o menos de diferencia que exista con respecto a las medidas que las partes indiquen”, como se entiende de los autores citados, la relevancia de la cláusula ad corpus tiene fundamento en la existencia –y preferencia particular del comprador? del bien inmueble, a tal punto, que poco o nada le interesa su real extensión, sino por el contrario, las características y condiciones particulares del mismo, aquello que lo puede hacer único desde la perspectiva de quien comprará el inmueble.

Nos preguntamos, si tal supuesto podría establecerse inexorablemente en una compraventa de bien futuro, donde previamente sobre un área en específico – debidamente medida? se oferta la construcción de un departamento ?también medido?, a cambio de un precio ?que responde a tal medición?; se infiere, que en tal supuesto ?que configura nuestro caso en análisis?, los compradores no deciden sobre las características del bien, que ni se encuentra construido, sino por otras condiciones como su precio, posibilidades de pago, ubicación y por supuesto, metraje.

3. ¿Reglas civiles o reglas de protección al consumidor?

De la Puente y Lavalle (2017: pp. 125-127) precisa que cuando un contrato particular requiere, muchas veces, dadas sus peculiares características, de una regulación propia que no tiene necesariamente que coincidir y, es más, que puede estar en oposición, con las reglas generales relativas a todos los contratos, se aplica el principio de que la ley especial, prima sobre la ley general, siendo esta última una excepción.

En el entendido que estamos ante un contrato de consumo, la Sala, sin desmerecer las instituciones, reflexiones e interpretaciones propias del Derecho Civil, debió aplicar prima facie, las normas de protección al consumidor establecidas en el CPDC, en correlato con la redacción contenida en el artículo 45:

“Las disposiciones del presente capítulo son aplicables a todos los contratos de consumo, sean celebrados por cualquier modalidad o forma, según la naturaleza y alcances correspondientes.
En todo lo no previsto por el presente Código o en las leyes especiales, son de aplicación las normas del Código Civil en cuanto resulten compatibles con la naturaleza de estos contratos”.

El fundamento 39 de la resolución determina todo lo contrario: “(…) las cláusulas ad corpus contenidas en los contratos inmobiliarios encuentran justificación y respaldo legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 1577 del Código Civil”, obviando un análisis e interpretación sobre instituciones como la idoneidad, la relación de consumo, el rol de la publicidad en el contrato, entre otras.

Cabe señalar que, en el contrato que referencia nuestro caso, estamos ante una empresa inmobiliaria, cuya actividad económica se encuentra dentro del sector, y cuyo nivel de especialización radica en la compra y venta de bienes inmuebles, no se trata de una persona que vende un inmueble ocasionalmente o aquella que no tiene conocimiento pleno del negocio, sino que estamos ante un verdadero proveedor en el sentido del artículo I inciso 2 del CPDC.

4. Ad corpus como cláusula abusiva

Uno de los pilares de la protección al consumidor, es el control de las cláusulas que, por su redacción y efectos jurídicos, pueden perjudicar severamente al consumidor; estas cláusulas comúnmente llamadas abusivas, son fácilmente encontradas en los contratos inmobiliarios.

Al respecto, el CPDC establece en su artículo 50, la disposición general sobre las cláusulas abusivas de ineficacia absoluta, siendo estas: “Las que excluyan o limiten la responsabilidad del proveedor o sus dependientes por dolo o culpa, o las que trasladen la responsabilidad al consumidor por los hechos u omisiones del proveedor”; por otro lado, en nuestro ámbito en discusión, es conveniente citar el artículo 79:

“Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega.
De igual modo, el consumidor puede expresar su desaprobación siempre que esta entrega no corresponda a características y condiciones previstas en el contrato, según las siguientes reglas:
(…)
2. En el caso de venta de bienes futuros, el consumidor puede expresar su desaprobación sobre desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso”.

No reviste mucha ciencia, una interpretación conjunta de ambas disposiciones, no se puede excluir la responsabilidad objetiva del proveedor ante cualquier hecho u omisión de este, o peor aún, no se puede trasladar aquella responsabilidad al consumidor. ¿Será esto lo que sucede con la aplicación de la cláusula ad corpus?

Por un lado, la inmobiliaria se encuentra protegida por tal dispositivo, de tal manera que la Sala declaró infundada la denuncia en esta parte, excluyendo la responsabilidad del proveedor por entregar un bien inmueble con diferente medida a la previamente pactada, cuestión jurisprudencial que consideramos se aleja de la norma inclusive desde una interpretación meramente literal.

Por otro lado, no solo basta con excluir a la inmobiliaria de su responsabilidad como tal, sino que el perjuicio –espacio no construido– se traslada al comprador, quien tiene que aceptar tal condición “con los brazos cruzados”, situación que se observa como atípica o incluso ilógica frente a los hechos sucedidos en este tipo de contrato.

Finalmente, es clara la norma al posibilitar al consumidor a expresar su desaprobación sobre desperfectos o deficiencias que desmejoren el valor del inmueble, lo que es bastante lógico por los intereses perseguidos por aquellos compradores que han invertido cantidades de dinero –no fácilmente conseguidos y producto quizá, de muchos años de ahorro? pensando en la titularidad y propiedad sobre un bien; sin embargo, la Sala tampoco ha tenido reparo en este punto.

IV. REFLEXIONES FINALES

Hemos dado cuenta de diversas cuestiones que consideramos importantes en una reflexión general sobre la aplicación de cláusula ad corpus aplicada a los contratos inmobiliarios, y su incidencia en la realidad contractual y económica de los compradores.

Razones van y vienen, serán los lectores quienes previamente informados, decidan sobre este tema y lo discutan para darnos luces sobre algunos aspectos positivos u otros negativos relacionados a la aplicación correcta de la cláusula en mención.

Al final de este breve estudio, se nos da por imaginar que, en un edificio de 10 departamentos de 100 m2, se hayan celebrado contratos de compraventa cuyo contenido establezca la cláusula ad corpus, y que, a tenor del Código Civil, se pueda dispensar el 10% menos en el metraje previamente establecido; posteriormente, por cuestiones relacionadas a la construcción, y por la “dificultad exacta y precisa de las medidas” a cada uno de los departamentos se le descontó esos 10 m2; pensamos sorprendidos ?y con cierto terror? que la inmobiliaria se hubiese aprovechado de 100m2 por todo el edificio, lo que significa la totalidad de un departamento más, prácticamente, a costa ?y costo? de los compradores de los demás inmuebles. Sorprende, pero según el criterio de la Sala, sería perfectamente válido.

Esperemos que mientras se escribe este párrafo, el caso se pueda dilucidar ante el Juzgado Contencioso Administrativo, quienes tienen el deber de volver a su real dimensión ?y aplicación?la cláusula ad corpus.


REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

• Borges, Jorge Luis (2014). El Aleph. Lima: Penguin Random House.
• Buonocore, Vincenzo (2000). Contrattazione d´impresa e nuove categorie contrattuali. Milano: Giuffré.
• Cabrillac, Rémy (2019). Importancia, realidad y proyección del Derecho Civil. En: Ramírez Gastón, Germán y Varsi Rospigliosi, Enrique (edit). Congreso Internacional de Derecho Civil. Diálogo entre disciplinas. Tomo I. Lima: Instituto Pacífico – Universidad de Lima.
• De la Puente y Lavalle, Manuel. (2017). El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VIII del Código Civil. Primera Parte. Tomo I. Tercera edición. Lima: Palestra.
• Durand, Julio. (2008). El derecho del consumidor como disciplina jurídica autónoma. Lima: ANR.
• Martín, José Antonio (1995). La rescisión del contrato. En torno a la lesión contractual y el fraude de acreedores. Barcelona: Bosch Editor.
• Martínez de Aguirre, Carlos (1994). Trascendencia del principio de protección a los consumidores en el Derecho de obligaciones. Anuario de Derecho Civil. 4. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado.
• Messineo, Francesco (1979). Manual de Derecho Civil y Comercial. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa América.
• Pinochet, Ruperto (2007). ¿Integra el Derecho de Consumo el Derecho Civil, el Derecho Mercantil o conforma una disciplina jurídica autónoma? En: Guzmán Brito, A. (edit). Estudios de Derecho Civil III. Jornadas 367 nacionales de Derecho Civil. Valparaíso: Pontificia Universidad Católica de Valparaíso.
• Pinto, Sheraldine (2011). El consumidor en el derecho comparado. Lima: ARA.
• Rizzardo, Arnaldo (2011). Contratos. Río de Janeiro: Forense.
• Spota, Alberto G. (1984). Instituciones de Derecho Civil. Contratos. Vol. IV. Buenos Aires: Depalma.
• Zentner, Diego (2010). Contrato de consumo. Buenos Aires: La Ley.


* “Pensó que la etapa final sería menos horrible que la primera y que le depararía, sin duda, el sabor de la victoria y la justicia” (Borges, 2014, p. 75).
** Abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Miembro de la Sociedad Peruana de Derecho y del Centro de Estudios en Políticas de Protección al Consumidor de la USMP. Premio “Darío Herrera Paulsen” 2016 y 2017.

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